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2012/8/20編輯：葉琦來源：第一財經(jīng)日報

經(jīng)歷流火七月的“普漲”后，史上最嚴的樓市調(diào)控走到了十字路口。

國家統(tǒng)計局近日公布了7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達50個，6月份這一數(shù)據(jù)僅為25個，而7月上漲城市個數(shù)超過了前6個月之和。

調(diào)控未有明顯放松，房價上漲城市卻陡然翻番。多位業(yè)內(nèi)人士在接受《第一財經(jīng)（微博)日報》采訪時均表示，7月房價“普漲”完全在意料之中，首次置業(yè)及改善型需求在貨幣政策放松下集中釋放是主因。

隨著“金九銀十”的腳步臨近，不少開發(fā)商已在積極“備戰(zhàn)”，7月樓市的“漲聲”或是壓箱底政策的前奏。

調(diào)控尺度受考驗

當前中央三令五申嚴控房價，督查組檢查并勒令不得以任何理由變相放松政策，但房價止跌回升的苗頭已被悄悄點燃。

8月18日，國家統(tǒng)計局在其官網(wǎng)上公布了7月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售價格變動情況。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個；二手房方面，價格環(huán)比上漲的城市有38個，漲勢已經(jīng)較為明顯。

上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍對本報記者表示，這波房價上漲主要受首次置業(yè)和改善型需求的集中入市推動?！捌鋵?，房價上漲勢頭從3月份開始就有所表現(xiàn)，6、7月份的‘普漲’只是一種正常的延續(xù)，接下來這種勢頭應該還會繼續(xù)，但勢頭會放緩?！?/p>

中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄判斷，房價上漲的勢頭肯定會延續(xù)，到年底甚至可能會出現(xiàn)“報復性的反彈”，而預計更加嚴厲的政策也會接踵而至。

其實，從各方反饋的信息看，中央已對房價上漲的勢頭高度警惕。據(jù)《人民日報》報道，國務院督查組認為，調(diào)控措施落實較好，但幾個問題需要特別注意：一是近期一些城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，導致市場預期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。

目前，隨著樓市回暖及房價的止跌緩漲，“穩(wěn)增長”與控房價的矛盾已變得更加突出，調(diào)控走到一個新的十字路口。有媒體援引住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人的話稱：“預計年內(nèi)不會有大的政策變動，但如果房價出現(xiàn)趨勢性的明顯反彈，將會考慮出臺新的更嚴厲的調(diào)控措施?！?/p>

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，房價再度上漲突顯了樓市限購、限貸等行政手段的弊病，當這些行政手段嚴格執(zhí)行，市場就會繼續(xù)陷入僵局；但只要出現(xiàn)“微調(diào)”等放松性政策，就容易刺激購房需求入市，導致量價齊升。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析稱，房價上漲的趨勢已很難在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)?！氨Ｕ戏康耐七M并不是很順利，導致剛需在貨幣政策放松的刺激下集中入市，而房產(chǎn)稅在短期內(nèi)進一步推廣也還存在一些障礙。日本、新加坡、韓國等國家都出現(xiàn)過房價大幅度上漲的情況，最終都是通過這兩個手段把房價調(diào)下來，但現(xiàn)在兩項任務的推進都太過緩慢?！?/p>

近日，財政部財科所副所長劉尚希在接受媒體采訪時稱，開征房產(chǎn)稅還有很多準備工作要做，不是發(fā)一個文件，一下子就能推開的事情，預計“十八大”以后才能真正提上議事日程。

開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”

7月漲勢無疑讓剛需購房者心頭一“熱”，但在政策、天氣等多重因素下，7月下旬以來，開發(fā)商和置業(yè)者的熱情似乎都留給了“金九銀十”。

8月以來，5月~7月形成的成交高峰正在逐步回落，北京樓市開始顯露疲態(tài)。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，北京市新房和二手房成交量雙雙下降，全市住宅網(wǎng)簽總量為12000余套，環(huán)比7月同期下跌近一成。

漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月上半月上海商品住宅成交面積為33.73萬平方米，比上月同期縮減23.3%；二手房買賣帶看量也出現(xiàn)明顯下滑，環(huán)比下跌20%~30%，成交量環(huán)比出現(xiàn)10%~15%的回落。

市場分析人士認為，為了備戰(zhàn)“金九銀十”這個傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商8月上半月往往會推遲開盤時間。

這種現(xiàn)象在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中已有所體現(xiàn)，上海8月上半月新房供應量僅為27.47萬平方米，占7月份總量比重的37%，供應不足直接影響樓市的整體成交情況。

以上海6月份的銷售冠軍樓盤中海紫御豪庭為例，該樓盤6月和7月分別簽約199、82次，該項目于7月中旬再次加推后續(xù)房源后，與首次開盤的快速熱銷表現(xiàn)形成一定差距。8月上半月，該樓盤共成交20套房源，成交均價為39199元/平方米?？梢姡_發(fā)商已經(jīng)逐漸改變推盤的方式。

上海一家大型房企的副總經(jīng)理對本報記者坦言：“我們也注意到7月樓市‘普漲’的現(xiàn)象，下半年我們還是持謹慎樂觀的態(tài)度，推盤計劃在年初就已經(jīng)確定了，公司會根據(jù)工程的進度以及對市場的整體判斷來推盤，但‘金九銀十’一定是重點?！?/p>

而多位接受《第一財經(jīng)日報》采訪的業(yè)內(nèi)人士均認為，在首次置業(yè)及改善型需求的進一步推動下，今年開發(fā)商有望告別去年同期的慘淡遭遇，“金九銀十”的成色可期。

值得一提的是， 去年的金九銀十因為樓市低迷而落空。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計，搜房網(wǎng)監(jiān)測的47個大中城市中，有41個城市2011年“金九銀十”住宅成交量低于2010年同期，占比達87.23%。上海、廣州、深圳等8個城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度達62.13%、廣州下跌57.82%、深圳下跌59.16%；此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。